Néhány bank rendelkezik egy speciális, a lakáscseréket elősegítő hitelkonstrukcióval, amit áthidaló vagy lakáscsere hitelként forgalmaznak. Mi is ez a hiteltípus?

Az áthidaló hitel vagy lakáscsere hitel a lakáshitelek nagy családjába tartozik, tehát lakásvásárláskor vagy építkezéskor tudja felvenni. Akkor jut szerephez, amikor a vásárolni vagy építeni kívánt ingatlanra adható hitelösszeg kevés, miközben eladás alatt van egy meglévő ingatlan. Erre a helyzetre a következő elméleti megoldások születhetnek:

1. idegen fedezet melletti vásárlás vagy építés

Ha elég értékes a meglévő ingatlan ahhoz, hogy önállóan is fedezete lehet a vásárolni vagy építeni szándékozott ingatlannak, akkor nem a hitel célját képező ingatlan lesz a fedezet, hanem a meglévő, eladás alatti.

2. kettős fedezet melletti vásárlás

Ha nem elég értékes a meglévő ingatlan ahhoz, hogy önállóan is fedezete legyen a vásárolni vagy építeni szándékozott ingatlannak, akkor be kell vonni pótfedezetként a hitelcélt képező ingatlan mellé. Ha bankfiókba megy érdeklődni, akkor szinte bizonyosan ezt a verziót fogják Önnek ajánlani a lehetséges négy megoldásból. Ennek az az oka, hogy a hitelezőt ez védi a legjobban. Ha ugyanis a vásárolni vagy építeni szándékozott ingatlan nem lenne ugyanis elegendő egy esetleges végrehajtásnál fedezetnek, akkor még mindig ott van pl. pótingatlanként bevont szülői ingatlan is. Ez már együtt elég ok lehet az adósok számára arra, hogy mindent elkövessenek a hitel visszafizetéséért és ne hagyják veszni mindkét ingatlanukat.

3. lakásvásárlási hitel és szabadfelhasználású hitel kombinációja

Mi leginkább a lakásvásárlási hitel és a szabad felhasználású hitel kombinációját szoktuk javasolni, ha az áthidaló vagy lakáscsere hitel valamiért nem megy. Ennél párhuzamosan fut a két hitelkérelem, akár két eltérő banknál és annyi a szabad felhasználású hitel belőle, amennyi kell önerőben. Ekkor a két ingatlanon két különböző hitel van, a kettő külön életet él, s amikor megtörténik a meglévő ingatlan eladása, akkor az azon lévő szabad felhasználású hitelt egyszerűen betörlesztheti a befolyó vételárból. Ezzel szemben, ha mindkét ingatlan meg van terhelve egy lakáscélú hitellel, akkor előbb fel kell becsültetni újra a hitelben maradó ingatlant a meglévő banknál, majd szerződést kell vele módosítani, úgyszintén a közjegyzőnél. Önmagában ez a három költségelem (új értékbecslés, ahhoz tulajdoni lap és szükség szerint térképmásolat, banki szerződés módosítása, közjegyzői okirat módosítása) átlag 100.000 Ft-ba kerül, szemben a szabad felhasználású hitellel kombinált esettel, ahol mindezen költségek nem merülnek fel. Ráadásul egy sajátos csapdát is magában rejt a dupla fedezetes lakáscélú hitel, hiszen könnyen előállhat olyan eset, amikor a bent maradó ingatlan értéke már nem fedezi valamilyen okból a megmaradó hitel összegét, ezért a bank nem hajlandó kiengedni a pótingatlant, vagyis Ön nem fogja tudni eladni azt! Főleg deviza alapú hiteleknél fordult ez elő elég gyakran, hiszen úgy megnőtt a tartozás forintban, hogy már a bent maradó ingatlan a másik eladása és kivonása után nem fedezte volna kellőképpen a hitelösszeget. De forinthitelnél is állhat elő ilyen helyzet akkor, ha a forintban számolt tartozás kevésbé csökken (pl. hosszú futamidőnél vagy türelmi időnél), mint a fedezetül szolgáló ingatlan értéke. S itt nem csak a válság okozta általános ingatlan értékcsökkenésre kell gondolni, mert az is lehet, hogy a lakásvásárlási hitel fedezetéül szolgáló ingatlan értéke csökken le jelentősen (pl. odaépít a szomszéd, zajos utat hoznak oda stb.). Vagy éppen jogszabály vagy a bank belső szabályainak változása miatt már nem bír el ugyanolyan arányban hitelt egy változatlan értékű ingatlan. Sőt, olyannal is találkoztunk, hogy pont olyan értékre hozta ki a bank a fedezetként megmaradó ingatlant, hogy az ne bírja el a fennmaradó hitelt! Vagyis extrém esetben a bank is mérlegelheti azt, hogy kiengedi-e a bevont második ingatlant a hitelből vagy sem. Ennek a kockázatnak veszi elejét az a megoldás, ha a két hitel két külön ingatlannal van biztosítva.

4. vásárlási és áthidaló vagy lakáscsere hitel

Végül pedig jöjjön e fejezetünk tárgya. Az áthidaló hitel vagy lakáscsere hitel annyiban különbözik a fenti megoldásoktól, hogy egyesíti azok előnyös tulajdonságait, azaz két különböző hitel jön létre két ingatlanra (ezért jobb a 2-es esetnél), külön-külön bejegyezve, de a teljes összeg lakásvásárlási hitel kamatával vehető fel (ennyiben jobb a 3-as esetnél). Célja egy rövid, átmeneti, a lakásvásárlási vagy építési hitel melletti plusz forrás biztosítása, hogy ne kelljen megvárni a meglévő ingatlan eladását, hanem már előbb el tudjon onnan költözni. Innen nézve tehát egy kényelmi funkciója is van ennek a terméknek, ugyanis úgy tud elköltözni egy másik ingatlanba, hogy a régit még nem adta el, így van elég ideje azt árulni, nem kell bérleménybe mennie stb.

A lakáshitelekhez képest az alábbi eltérésekkel rendelkezik:

1. max. 2 éves a futamideje

Mivel a lakáscsere hitel esetében, jellegéből adódóan kifejezetten átmeneti hitelről van szó, ezért a jelzáloghitelek általános futamidejéhez mérten rövid, 1, 1,5, esetleg 2 éves futamidőre adják csak. Ennyi időt szán a bank arra, hogy Ön a meglévő ingatlanét értékesítse.

2. esetenként nem kell utána teljes törlesztőt fizetnie

Ha a lakásvásárlási hitel mellé szabad felhasználású hitelt is vesz fel, akkor mindkét hitel után el kell kezdenie törlesztenie a felvétel után. A két hitel együttes törlesztése sokak esetében meghaladja a még elviselhető és vállalható szintet, ezért náluk az egyik vagy másik hitelt érdemes lehet türelmi idővel (átmenetileg tőkefizetés nélkül) kérni. Mivel egyre kevesebb bank ad türelmi idővel hitelt, ezért ez csak szűk körben jöhet szóba. Jobb ennél az áthidaló hitel, mert annál általában semmilyen törlesztőt nem kell fizetnie, csak a lakáshitelét. Ez nem jelenti azonban azt, hogy az áthidaló vagy lakáscsere hitel nem kamatozik. Ez csupán csak annyit eredményez, hogy elég lesz azt a visszafizetésekor egy összegben rendeznie! Találkoztunk olyan lakáscsere hitellel is, aminél a bank elkérte a kamatot, tehát csak a tőkét nem kellett utána törleszteni. Nem is értettük, hogy ennek mi értelme van, amikor ezzel egy időben lehetett nála türelmi idős vásárlási és szabad felhasználású jelzáloghitelt is igényelni.

3. helyenként alacsonyabb a finanszírozási ráta, mint a normál lakáshiteleknél

Bár kamatozásban mindenhol lakásvásárlási hitel kamattal adják, de olyannal több helyen is találkoztunk már, hogy az eladás alatt lévő ingatlant alacsonyabb arányban engedték csak terhelni, mint egy normál vásárlási hitelnél. Más bankok nem ilyen szívbajosak, terhelik mindkettőt ugyanúgy. Ez üzleti döntés mindig a bank részéről. Ha ki van nagyon számolva a lakáscserénél minden, akkor érdemes erre is figyelni, mert lehet, hogy pont ezen múlik az egésznek a sikere.

4. egyszeri díjak

Minél rövidebb távra vesz fel jelzáloghitelt, annál nagyobb a jelentőségük az egyszeri díjaknak. Áthidaló vagy lakáscsere hitele futamideje lehet, hogy csak 1-2 hónap lesz, ezért megnő az egyszeri díjak szerepe mind a felvételkor, mint a visszafizetéskor. Amikor gyakrabban fordult elő ez a hiteltípus a gyakorlatban, akkor általában több-kevesebb kedvezményt adtak az egyszeri díjakból ennél is a bankok és ideális esetben ingyen, tehát végtörlesztési díj nélkül engedték azt lezárni. Ha csak 2%-2%-nyi költséggel számolunk, akkor az 10.000.000 Ft-os hitelösszegnél önmagában 400.000 Ft plusz költség, amihez még hozzájön az eltelt időre eső kamat is. Vagyis itt különösen igaz a mondás, miszerint az idő pénz és a kényelemnek ára van. De mégis lehet értelme ezt választani, mert ha nem azonnal, hanem ráérősen szeretné eladni meglévő ingatlanát, akkor lehet, hogy még ezekkel a költségekkel együtt is többet nyer vele, mintha áron alul válna meg a meglévő ingatlanától.

5. jövedelem oldali vizsgálat szabályai

Attól, hogy nem kell elkezdeni azonnal törleszteni, még számolni kell jövedelem oldalon ezzel a hiteltípussal is. Mégpedig úgy, mintha nem lakáscsere hitel lenne, hanem normál lakásvásárlási hitel.

6. bármikor előtörleszthető

Jellegéből adódóan a lakáscsere hitel is bármikor előtörleszthető, tehát nincsen olyan megkötés, hogy a a lakáscsere hitel felvételétől legalább valamennyi időnek el kell telnie mindenképpen ahhoz, hogy visszafizethesse. Ennek az a magyarázata, hogy ennél kifejezetten arra készül a bank is, hogy csak rövidtávra helyezi ki.

7. egyéb, speciális szabályok

Némely áthidaló hitel vagy lakáscsere hitelt kínáló banknál egészen speciális szabályokat is kitaláltak, mint pl. azt, hogy az e célra felvehető hitel összegét maximalizálják egy meghatározott összegben, 15 milliónál. Vagyis hiába teszi lehetővé a jövedelem és fedezet oldal az ennél nagyobb összegű hitel kihelyezését is, nincsen rá lehetőség mégsem ebben a formában.

Máshol azt találták ki, hogy csak akkor adnak lakáscsere típusú hitelt, hogy ha Ön a hitelcélt képező ingatlant már a lehetséges maximális mértékig megterhelte és még így sem elég a kért összeg.

8. a cserére szánt idő eredménytelen eltelte utáni folytatás

Fontos különbség, hogy az áthidaló hitel vagy lakáscsere hitelt eleve rövidtávra adja a bank, azonban a jelen körülmények között simán előállhat az a helyzet, hogy még az a maximum 2 éves időtartam is kevés az ingatlan értékesítésére. Ezért fontos azt is tudni, hogy mi történik akkor, ha eredménytelenül telik el az erre szánt idő. Erre többféle megoldást kínálnak:

1) tőkésítik az eltelt idő alatt összegyűlt kamatokat és kifizettetik őket egy összegben, majd átalakítják a hitelt egy sima lakáshitellé.
2) tőkésítik az eltelt idő alatt összegyűlt kamatokat, nem fizettetik ki őket egy összegben, hanem új bírálatot csinálnak és megemelik velük a törlesztőt, miután átalakították a hitelt egy sima lakáshitellé. Ennek persze feltétele, hogy az új bírálaton is átmenjen ez a hitel is!
3) végül olyan is van, hogy nincsen rá előre szabály a banknál, hanem egyedileg találják ki, milyen feltételek mellett menjen tovább a hitel.

Bár egyértelmű, hogy sok előnye van az áthidaló hitelnek vagy lakáscsere hitelnek, mindenképpen érdemes arra rákérdeznie, hogy van-e az adott banknál ilyen és egészen pontosan hogyan működik, mert mint a fentiekben is láthatja, ugyanazon kérdéskört elég sokféleképpen tudják kezelni a bankok. De ha nem szeretné ezzel kapcsolatban végiglátogatni a bankokat, akkor természetesen ezen a téren is számíthat segítségünkre!