Ezen az oldalon találod a lakáshitelekkel kapcsolatos legfontosabb tudnivalók rövid, közérthető magyarázatát.
a. Bankok
b. Biztosítótársaságok
c. Takarékszövetkezetek
d. Munkáltató
e. Takarékpénztárak
f. Egyéb pénzügyi vállalkozások
g. Állam (szociálpolitikai támogatás)a. Lakástakarék-pénztári szerződéssel kombinált hitelek
b. Életbiztosítással kombinált hitelek
c. Állami kezességvállalás mellett nyújtott hitelek (közalkalmazottaknak, köztisztviselőknek ill. Fészekrakó)
3) Jövedelem vagy fedezetalapú
4) Futamidő
5) Kamatperiódus
6) Támogatott vagy piaci
7) Türelmi idős vagy anélküli konstrukciók
8) Speciális hitelfajták
I. Fogalmak
Látszólag magától értetődő, hogy milyen hitelek lehetnek a lakáscélúak, de valójában kicsit árnyaltabb a kép, ha közelebbről is megnézzük. Egyrészt azért, mert „lakás” alatt nem csak a köznapi értelemben vett lakást kell érteni ez esetben, hanem pl. a lakóházat is. Ezen felül bankonként és konstrukciónként változik, hogy milyen egyéb ingatlanfajtákat (pl. telek, üzlethelyiség, üdülő, zártkert, garázs stb.) sorolnak még e kategóriába.
Másrészt azért árnyaltabb a kép, mert a „lakás célú” az egyfelől jelenti a lakás ill. lakóház vásárlását, másfelől annak építését is! Ebből következik, hogy pl. aki házat akar építeni magának, annak a lakáscélú hitelek között érdemes keresgélnie.
II. Csoportosítás
Fenti fogalmi tisztázást követően nézzük, milyen szempontok alapján lehet csoportosítani az e nagyon széles körbe tartozó hitelfajtákat:
1) Finanszírozók
a. Bankok
A lehetséges finanszírozó partnerek közül talán mindenkinek elsőre a bankok jutnak eszébe. Nagyon bemutatni aligha kell őket, ez az oldal is elsősorban az ő szolgáltatásaikról szól, mégpedig azért, mert az Okoshitelnél úgy gondoljuk, hogy ők ma a meghatározói a jelzáloghitelek piacának és egy jó ideig még ők is maradnak. Ami minket illet, mi is velük dolgozunk együtt. Hogy konkrétan kikkel, az itt látható:
- Budapest Bank Zrt.
- CIB Bank Zrt.
- Erste Bank Zrt.
- FHB Nyrt.
- Intereurópa Bank Nyrt.
- K&H Bank Zrt.
- MKB Bank Zrt.
- OTP Bank Nyrt.
- Raiffeisen Bank Zrt.
- Unicredito Bank Zrt.
Ezzel együtt a finanszírozók tábora folyamatosan bővül, ezért is szentelünk mindegyikükre pár szót az alábbiakban, mert könnyen előfordulhat, hogy idővel minden régi és új piaci szereplő egy-egy speciális szegmens kiszolgálására áll rá, s így a paletta teljességéhez éppúgy hozzátartoznak majd ők is, mint ma a legismertebb kereskedelmi bankok.
b. Biztosítótársaságok
A jelzáloghitelgzésnek már régóta résztvevői a biztosítók olyan esetekben, amikor a hitelügyletet valamilyen biztosítással is védik a felek (pl. életbiztosítással, vagyonbiztosítással). Hogy ezen okból vagy más megfontolásból-e, de tavaly szinte mindegyik nagyobb biztosító bejelentette, hogy a korábbiaknál nagyobb szerepet szeretne vállalni ezen a piacon. Ennek némelyek önálló, biztosítói hátterű jelzáloghitel intézet alapításával adtak nyomatékot (lásd pl. Allianz Bank Zrt., Aegon Magyarország Hitel Zrt.), mások szoros együttműködést alakítottak ki egyes bankokkal (pl. Generali-Providencia kínálja a Raiffeisen Bank Zrt. és a CIB Bank Zrt. hiteleit). Mivel nagyon rövid idő telt még el azóta, hogy ők is önálló hiteltermékekkel jelentek meg a piacon, ezért korai lenne megítélni versenyképességüket. Persze az idő múlása e kérdésre is választ ad majd...
c. Takarékszövetkezetek
Ugyan nagyon sokan vannak és különösen a vidéki Magyarország életében töltenek be fontos szerepet, mégis úgy tűnik, hogy túl sokáig ragaszkodtak a forintalapú hitelekhez, s mire nagy nehezen némelyikük előállt a maga deviza alapú konstrukciójával, már rég eldőlt a verseny. Kivételes lehet tehát az az eset, amikor pont ők jelentik a legjobb választást lakossági jelzálogfinanszírozásban. De persze folyamatosan fejlesztenek ők is, s mivel összességben egy nagy bank erejével érnek fel, ezért korai lenne leírni ezt a vállalatcsoportot, mint potenciális jelzálog finanszírozókat.
d. Munkáltató
Főleg a 90-es években, a komolyabb állami hiteltámogatási rendszer bevezetéséig volt nagyon nagy előny, ha valaki jelentős munkáltatói támogatást tudott szerezni, mert akkor még devizahitelek nem voltak, a forinthitelek kamatlába az egeket verdeste, a bankok sem tolongtak azért, hogy lakossági finanszírozást nyújtsanak és persze ha adtak is, akkor is jóval rövidebb időre és jócskán alacsonyabb hányaddal, mint manapság. Ezt tette a verseny azóta...Persze az is hozzájárult a jelentőségük csökkenéséhez, hogy időközben az állam kitalálta, hogy a munkáltatói kedvezményes kölcsönt adóköteles juttatásnak tekinti és ennek megfelelően a jegybanki alapkamat és a tényleges munkáltatói kamat különbözetét jövedelemként megadóztatja. Ennek az lett az eredménye, hogy kamatkülönbözet miatt már alig, inkább az önrész biztosítására van értelme továbbra is munkáltatói kölcsönt felvenni. Arra viszont nagyon...:-) Mert ugye manapság már amúgy is alig-alig kell önrésszel rendelkezni bizonyos típusú hitelfelvevőknek (nagy jövedelemmel vagy magas ingatlanfedezettel) bizonyos ingatlanvásárlási (főleg új lakásoknál) esetekben. Azért ha van ilyen lehetőségünk, akkor érdemes kihasználni, rosszul nem járhatunk vele.
e. Takarékpénztárak
Alapvetően két szereplője van ennek a részpiacnak, az OTP Lakástakarékpénztár és a Fundamenta. Erős mellettük szóló érv az állami támogatás, melynek összegét a korábbi 36.000 Ft/fő/év-ről a duplájára emelték néhány éve. A kezdetben, a 90-es években felfutó szektort az állami lakástámogatási rendszer bevezetése, majd a devizaalapú hitelezés térnyerése hozta nehéz helyzetbe, hiszen senki nem akart már úgy 4-8 évig havi előtakarékosságot vállalni, hogy közben szaladtak az égbe az ingatlanárak és egy sarokkal odébb, bármelyik kereskedelmi bank azonnali felhasználásra biztosított finanszírozást. Fordulatot jelentett azonban a helyzetükben az, hogy összefogva a kereskedelmi bankokkal, olyan közös konstrukciókat alakítottak ki, melyek egyesítik a különböző pénzintézeti formák termékeinek előnyeit és minimalizálják hátrányaikat. Így létezik olyan konstrukció is, melynél továbbra is igénybe vehető az állami támogatás az előtakarékossághoz, ugyanakkor akár előtakarékossági várakozási idő nélkül is megkapható a hitel. Ezt a kereskedelmi partnerbank adja, s mikor a lakástakarék várakozási ideje letelik, akkor a lakástakarékban összegyűlt összeg részben vagy egészben kiváltja a bankhitelt. Akit tehát nem zavarnak a lakástakarékkal együtt járó plusz kötöttségek, a bizonytalan (?) állami támogatás, azok egy egészen piacképes termékhez juthatnak ezáltal valamelyik kereskedelmi bankon keresztül.
f. Egyéb pénzügyi vállalkozások
Nagyon speciális esetekben lehet szó egyéb finanszírozók igénybe vételéről. Ilyenek lehetnek önálló jelzáloghitelezéssel foglalkozó vállalkozások, pl. a CEC Credit, lehetnek külföldi hátterű pénzintézetek (pl. osztrák bankok), vagy éppen ún. vásárlói klubok, melyek tagjaik pénzét hónapról hónapra 1-1 ingatlan megvásárlásra fordítják, s aki nem akarja kivárni, míg rá kerül a sor, az licitálhat a többiekkel szemben. Egy-egy piaci rés lefedését célozzák tehát ezek a vállalkozások.
g. Állam (szociálpolitikai támogatás)
Az állam nagyon sokféleképpen befolyásolja az ingatlanpiacot, kezdve a különféle támogatásoktól az illetékeken át egészen az adókig, itt most csak a közismert nevén "szocpolnak" nevezett szociálpolitikai támogatásról ejtünk néhány szót, mint lehetséges finanszírozási formáról. Tekintve, hogy egy sor jogszabályi feltétele van az igénybevételnek és mind a megszerzése, mind a megőrzése nem kis türelmet és nem kevés utánajárást feltételez (a Magyar Államkincstárnál), ezért nyugodt szívvel csak azoknak tudjuk ajánlani, akik nem riadnak vissza ezektől a hátrányoktól és nagyon nagy szükségük van rá. Az elérhető összegek egyébként a gyerekek számának növekedésével egyre csinosabbak, egészen 4 főig, úgyhogy érdemes azért számolni vele.
2) Devizanemek
Alapvetően háromféle devizanem használata terjedt el Magyarországon az elmúlt években, a forintalapú (HUF), a svájci frank alapú (CHF) és az euró alapú (EUR).
A forintalapúak mellett két tényező szól: egyrészt ezekhez kapcsolódtak és részben kapcsolódnak még ma is (pl. Fészekrakó) az állami támogatások, másrészt ezek esetében árfolyamkockázattal nem kell számolni. Hátrányuk, hogy havi szinten jellemzően többé-kevésbé magasabb törlesztő-részletet kell értük fizetni, mint devizában számolt társaik után. Ennek ellenére az alapfilozófiánknak megfelelően mi azt valljuk, hogy bizonyos esetekben érdemes vállalni a magasabb, Ft-ban számolt törlesztő-részleteket is, cserébe azokért az előnyökért, melyek ezen hitelek velejárói.
Az euró alapúak mellett az áll, hogy alacsonyabb kamattal lehet kalkulálni őket, s így a havi törlesztő-részletek is jellemzően alacsonyabbak, mint a forint alapúaknál, nagy hátrányuk viszont, hogy árfolyamkockázatot hordoznak magukban még egy jó pár évig (az Euro ki tudja mikori bevezetéséig). Megítélésünk szerint a drasztikus árfolyamváltozásnak a kockázata ugyan nem túlzottan nagy, de azért nem árt kiszámolni, hogy mondjuk 50.000 euró felvétele esetén mennyire változik meg – papíron – a tartozásunk összege, ha az árfolyam mondjuk a felvételkori 250 Ft/Euro-ról 300 Ft/Euro-ra emelkedik (50.000 Euro X 50 Ft árfolyam-különbözet=2.500.000 Ft). Talán ennél is fontosabb azonban, hogy a havi törlesztő-részlet összege hogyan változik meg: pl. 400 Euro X 250 Ft=100.000 Ft-ról 400 Euro X 300 Ft=120.000 Ft-ra nő meg. Ha egy ilyen akár +20-30%-os emelkedést is gond nélkül elbír a családi kassza, akkor hosszú távon nagy a valószínűsége annak, hogy összességében jobban járunk, ha Euroban veszünk fel hitelt, mintha Ft-ban tennénk ezt.
A CHF alapú hiteleknél hasonlóakat lehet elmondani, mint az Euro alapúaknak, azzal a különbséggel, hogy a kamatszint alacsonyabb, így a törlesztő-részletek is alacsonyabbak, és arra biztosan nem lehet számítani, hogy valaha is CHF-övezethez fogunk tartozni, tehát az árfolyamkockázat akár a Ft-al, akár az Euro-val szemben mindvégig fenn fog maradni. Ezzel együtt is ma, köszönhetően az alacsonyabb kamatoknak, ez a legnépszerűbb devizanem a hiteleknél.
3) Jövedelem vagy fedezetalapú
Voltaképpen félrevezetők ezek az általánosan használatos kategóriák, hiszen minden ingatlannal biztosított hitel elsődleges fedezete maga az ingatlan, nem mindegy azonban, hogy csak az a biztosíték vagy valami más is az még mellette. Ez utóbbi értelemben lehet tehát jövedelem vagy tisztán fedezetalapú konstrukciókról beszélni. Előbbiek esetében a bank – a fedezetül felajánlott ingatlan értékelése mellett - vizsgálja a hitelfelvevő jövedelemi helyzetét is, utóbbinál azonban vagy megelégszik szimplán azzal, hogy kap egy munkáltatói igazolást, ami szólhat akár minimálbérről is vagy olyan is előfordulhat, hogy önmagában a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) elégségesek számára fedezetként a hitelezéshez. A jövedelemvizsgálat mellőzése vagy másodlagos szerepe azoknak jöhet jól, akik nem tudnak vagy nem akarnak nagy személyi jövedelmet kimutatni, ugyanakkor elég biztos háttérrel rendelkeznek ahhoz, hogy a hitelt majd törleszteni tudják. No kik lehetnek ők? Jellemzően a vállalkozók. Másik tipikus eset pedig az lehet, amikor az ingatlan szabad felhasználási célú hitel fedezetéül szolgál, s így bőven elbírja a ráterhelt hitelt.
4) Futamidő
A futamidőt jellemzően 5 éves léptékekkel mérik, ennek megfelelően 5, 10, 15, 20, 25, 30 és 35 éves konstrukciókkal találkozni leginkább a piacon. Ezek a standard futamidők, de általában lehetőség van ezek közötti futamidőt is választani. Erre pl. akkor lehet szükség, ha a hitel lejártakor az adós életkora meghaladná a bank által meghatározott maximális életkort. Ilyen eset lehet az, amikor a 41 éves hitelfelvevő számára a bank 27 éves futamidőt állapít meg, mert előírásai szerint a hitel lejáratakor a hitelfelvevő életkora nem haladhatja meg a 68 évet. Másik végéről nézve a futamidőt, vagyis hogy mennyi a minimális futamidő hossza, akkor az általában 5 évben van meghatározva, de találni 2 évre szóló ajánlatot is! Bankonként, devizanemenként és konstrukciónként változó az, hogy ki milyen futamidőre nyújt hitelt. Van olyan bank például, aki 20 évnél hosszabb időre nem ad hitelt. Ha valakinek számít az, hogy a törlesztő-részlet a lehető legalacsonyabb legyen és ezért akár még hosszabb futamidőt is mer vállalni, annál ezek a pénzintézetek minden egyéb vonzerejük ellenére első körben esnek ki a sorból.
5) Kamatperiódus
Kamatperiódus alatt azt értjük, hogy mennyi időre szól a megállapított kamat és azt milyen gyakorisággal változtathatja a bank. Jellemzően 6 hónap és 5 év között határozzák meg ezen időszakok hosszát. Újabban megjelentek olyan akciós konstrukciók, melyeknél az első, általában rövid, 6 hónapos kamatperiódus idejére különösen kedvező kamatot számítanak, amit utána, a 7. hónaptól a normál szintre emelnek. Adott esetben persze jól jöhet az a plusz kedvezmény az első hónapokban, de azért érdemes végigszámolni, hogy összességében is megéri-e, nem rejt-e valamilyen későbbi csapdát.
Lényeges kérdés még a kamatperiódus esetében, hogy milyen időszakot érdemes választani, már amennyiben erre módunk van (nem minden esetben ez a helyzet!). Ha a kiválasztott devizanem kamata alacsonyan van meghatározva, akkor érdemes ezt minél hosszabb időre bebiztosítani, ha viszont az adott devizanem kamata magasan van, akkor ez meggondolandó, ugyanis 5 éves kamatperiódus alatt nagyon sok minden változhat még és ez esetben könnyen megeshet, hogy pár jó, kezdeti hónap után (amikor egy esetleges további kamatemelkedés hatásától megvéd minket a rögzített kamat) az 5 év hátralévő részében végig az általunk választott rögzített szint alatt marad a kamat, vagyis vastagon ráfizetünk. Hogy az egyes devizanemek esetében mikor mondhatjuk azt, hogy a kamatszint „alacsonyan” vagy éppen „magasan” van, ahhoz egyrészt a történelmi adatok nyújthatnak támaszt vagy éppen az adott gazdaság általános helyzetét leíró mutatószámokból lehet rá következtetni (pl. infláció mértéke, hasonló devizákkal való összehasonlítás stb.). Ha ez így most kínai, ne ijedj meg, az Okoshitel eligazít ebben a témában is…:-)
6) Támogatott vagy piaci
Aki ma vesz fel hitelt, az szinte már nem is érti, miért e különbségtétel, pedig a kihelyezett hitelállomány nagyon jelentős része még mindig forintban jegyzett. Időközben persze nagyot változott a világ, folyamatosan szigorodtak a támogatott forinthitelek igénybe vételének feltételei, de talán még nagyobb horderejű változást jelentett a piaci alapon nyújtott euro és svájci frank hitelek megjelenése. Ezeknél „csak” az esetleges árfolyamváltozás jelenthet komolyabb meglepetést, bár az eddigi évek tapasztalatai azt mutatták, hogy akik lemaradtak a támogatott forinthitelekről, azok számára összességében eddig jó választásnak bizonyultak ezek a piaci alapú hitelek is, árfolyamváltozások ide vagy oda. Egy meglepetés persze még az árfolyamváltozáson kívül is érheti a külföldi devizában hitelt felvevőket, ez pedig a választott deviza (alap)kamatának változása. Mivel e téren sem volt jelentős mozgás az elmúlt években, ezért – leszámítva a PSZÁF és az MNB egy-két riogató tanulmányát - ritkán került az érdeklődés homlokterébe a téma, pedig hatása még az árfolyamváltozásét is felülmúlhatja. A jelentős kamatemelkedéshez természetesen szükséges az eurozóna vagy a svájci gazdaság helyzetének jelentős romlása, aminek az esélye aligha nagyobb, mint a magyar gazdaságnál, így feltehetőleg előbb emelkedik meg a magyar kamatszint (euro bevezetésig persze), ahogy tette ezt már kétszer is az elmúlt években, mint az euro övezeté vagy Svájcé.
Summa summarum akit zavarnak az árfolyamváltozás vagy kamatszint emelkedés potenciális veszélyei és eleget tud tenni a támogatott forinthitelek felvételi követelményeinek, annak érdemes ez utóbbiakat választania. Többféle támogatott konstrukció is létezik, általában ún. kiegészítő kamattámogatásos vagy forrásoldali (jelzálogleveles) támogatásos esetekről hallani, melyek pontos mibenlétét itt most nem fogjuk kifejteni, elég annyi hozzá, hogy végeredményben alacsonyabb hitelterheket eredményeznek, s így a piaci alapon nyújtott svájci frankhoz közeli, az euro alapúakéval pedig egyenesen vetekedő kondíciókkal vehetőek fel.
Ezeken felül reneszánszukat élik a lakástakarék-pénztárakkal közös lakástakarékkal kombinált hitelszerződések is, melyek esetében az állami támogatás évente érvényesíthető adókedvezmény formájában jelentkezik, fejenként (több is lehet egy családban) max. 72.000 Ft/év értékben.
7) Türelmi idős vagy anélküli konstrukciók
Türelmi idős konstrukcióknál a türelmi idő alatt a hitelfelvevő tőkét nem törleszt, csak kamatot és kezelési költséget fizet. Persze picit többet, mint egyébként, de a kedvezményes időszaknak ára van. A türelem ideje bankonként változó, 1, 3 és 5 év a leggyakoribb, de akad 10 évig türelmes bank is a piacon!
8) Speciális hitelfajták
a. Lakástakarék-pénztári szerződéssel kombinált hitelek
A lakástakarék szerződés egy állam által támogatott lakás-előtakarékossági forma volt eredendően. Ez úgy működött, hogy 4-8 évig egy meghatározott fix összeget kellett fizetni a lakástakarék-pénztárnak, amit aztán az állam 30%, max. 72.000 Ft/fő/év támogatással egészített ki. Az elő-takarékossági időszak lejártával felvehette a szerződő az előre rögzített, kedvező kamatozású, forintban számolt lakáshitelét. Időközben olyan „mutációk” is megjelentek, melyek lehetővé teszik az azonnali hitelfelvételt is, a korábban előírt ún. kötelező elő-takarékossági időszak letöltése nélkül, sőt, már nem csak forintban, hanem más devizákban is fel lehet venni hitelt ebben a konstrukcióban.
b. Életbiztosítással kombinált hitelek
Hasonlóan a lakástakarék-pénztári szerződéssel kombinált konstrukcióhoz, ezeknél is egy öszvérmegoldásról van szó, szintén némi állami támogatással megfejelve. Ennek az öszvérmegoldásnak az a lényege, hogy a jelzáloghitel felvételével egyidejűleg egy életbiztosítási szerződést is kötsz, melynek az ún. biztosítási összege (tehát az az összeg, amit a lejártakor kifizetnek neked) megegyezik a hiteltartozásod összegével. A futamidő alatt a kamatot és az egyéb banki költségeket a bank felé, a tőketörlesztést azonban biztosítási díj formájában a biztosító felé törleszted. Ha júl működik a konstrukció, akkor a végén a biztosítónak befizetett összegeket a biztosító olyan ügyesen forgatja, hogy azok pont akkorára nőnek, mint amekkora a hiteltartozásod, így a bank és a biztosító a végén simán elszámol egymással. Ha eltérés van, akkor vagy pénzt kapsz vissza a biztosítótól (ha a végén több lett a nála lévő összeg, mint amennyivel tartoztál a banknak), vagy a különbözetet fizeted valamilyen formában tovább a banknak (ha kevesebb lehet). Két nagy előnye, hogy akármi történik is veled, legrosszabb esetben a biztosító kifizeti a biztosításod terhére a bank felé fennálló tartozásodat, miközben az éves befizetéseid után – bizonyos feltételek teljesítése esetén - még adókedvezményt is igénybe vehetsz. Szépséghibája a konstrukciónak a banknak fizetendő magasabb kamat, feltéve, hogy biztosak vagyunk abban, hogy minden a tervek szerint alakul (nem szűnik meg az adókedvezmény, a biztosító jól végzi a dolgát stb.).
c. Állami kezességvállalás mellett nyújtott hitelek (közalkalmazottaknak, köztisztviselőknek ill. Fészekrakó)
Az állami kezességvállalás arra szolgál ezeknél a hiteleknél, hogy az egyébként szokásosnál magasabb finanszírozást tudj igénybe venni, magyarán kisebb önrésszel is megvehesd ugyanazt. Részletesen meg van viszont határozva, hogy milyen feltételek mellett lehet őket igénybe venni, ezért csak speciális esetekben jöhetnek szóba.