Miért NEM elég csak a törlesztő-részletre figyelnie?

Ebben a hírlevélben összefoglaljuk azokat az érveket, amelyek amellett szólnak, hogy a törlesztő részleten felül más szempontokat is vegyen figyelembe választása során.

1. becsapós lehet

Minden banki piackutatás azt mutatja, hogy az átlag ügyfelet szinte csak az érdekli, hogy mennyiből tudja felvenni a jelzáloghitelt, mennyi lesz a törlesztő és mikor kapja meg a pénzt. Önnek azonban azt tanácsoljuk, hogy legyen körültekintőbb és merjen eltérni az átlagos ügyféltől!

11 ok, ami miatt könnyen félrevezetheti a törlesztő-részlet:
1) csak a kedvezményes, induló időszaki törlesztőt látja
2) ha rövid távra, pár hónapra vagy 1-2 évre kell csak a hitel (pl. a meglévő lakása eladásáig), akkor nagyon számítanak a hitelfelvételi és a lezárás egyszeri költségei is
3) az egyik piacon lévő terméknél fokozatosan veszi vissza a kedvezményeket a bank, aminek eredményeként a 6. évtől az áltagosnál drágább lesz a hitele, pedig az elején jobbnak tűnik
4) lakás-előtakarékossággal kombinált esetben több bank enged minimális megtakarítást vállalni, ami látszólag azt eredményezi, hogy az előtakarékosságra és a törlesztő-részletre fizetett összeg alacsonyabb, mint egy sima hitel esetében. Ez azonban csak a látszat, mert ha kevesebbet takarít meg annál, mint amennyit egy normál konstrukció keretén belül a tőke törlesztésére fordítana, akkor valamikor majd a különbözetet is ki kell fizetnie, vagyis meg kell, hogy emelkedjen a törlesztője (hasonlóan, mint a 180 Ft-os árfolyamrögzítést választó frankhiteleseknek a 3 éves gyűjtőszámla hitel lejárta után)
5) életbiztosítással kombinált hitelnél a biztosítási díjelem rendszerint évről évre indexálódik, azaz emelkedik. Emiatt tűnik el az életbiztosítási díj+kamatfizetés előnye a sima törlesztő-részlettel szemben egy idő után.
6) az egyik bank 2 évig erőltetett egy olyan Ft-terméket, aminek a lényege az volt, hogy az első 2 évben Ft-alapon versenyképesnek tűnjön az akkor még elérhető EUR-alapú termékek törlesztőihez képest is. Ezt úgy érte el, hogy kvázi átcsoportosította az első két év fizetendő törlesztőinek egy részét a későbbi időszakra, aminek az lett az eredménye, hogy ha valaki csak az induló törlesztőt nézte, akkor egészen jónak tűnt az ajánlat, ám ha a 2 év utáni görbére is figyelt, akkor ott azt látta, hogy akárhogyan is alakul az MNB alapkamat, amihez a termék kamatozása kötve volt, az ő törlesztője biztosan és folyamatosan csak emelkedni fog. Egyedül azt nem láthatta csak előre, hogy ennek mekkora lesz a pontos mértéke.
7) rejtett költségek is jelentkezhetnek a törlesztő mellett. Van olyan bank például, amelyik kötelezően előírja bizonyos esetekben kockázati életbiztosítás kötését. Lehet értelme ennek a terméknek, de ha lehet e nélkül is máshol hitelt felvenni, akkor miért vállaljon okvetlenül plusz kötelezettségeket? Márpedig ha az egyiknél muszáj életbiztosítást is kötnie, de ez csak később, a szerződéskötéskor derül ki, akkor Ön tévesen döntött hosszú távra!
8) kedvezményes kamat csak bizonyos feltételek vállalása mellett jár. Egyik pénzintézeti partnerünk elég jelentős, kb. 15%-nyi kamatkedvezményt ad azoknak, akik vállalják egy meghatározott havi összeg odautalását. Az már csak az apró betűs részben van benne, hogy ha ez az utalás elmarad egymást követően néhány hónapig, akkor a kamatkedvezményt elveszik és onnantól kezdve a futamidő végéig a normál kamatot kell fizetnie. Még akkor is, ha utána megint tudja vállalni annak a bizonyos meghatározott összegnek az odautalását. Az a csapda benne, hogy a normál kamat már igazából átlagos vagy a feletti szokott lenni ennél a pénzintézetnél, vagyis ha egyszer-kétszer elmarad, no nem a törlesztővel, csak a vállalás teljesítésével, akkor máris felvállalhat egy jóval magasabb költséget, mint amivel kezdetben számolt. Más bank meg esetleg ilyen vállalása nélkül is tudott volna adni Önnek egy átlagosnál kedvezőbb ajánlatot….Kérdés: mit gondol, mennyi az esélye annak, hogy 15-20 vagy esetleg még hosszabb időre is teljesíteni fogja tudni MINDIG ezt a vállalást? Mert ha csak kiesik pár hónapig a munkából, máris ugrik a kedvezményes törlesztő, „örökre”…
9) minél jobb hitelfelvevő, annál alacsonyabbak a törlesztői is. Könnyen félrevezethetik azzal, hogy különböző kamatokat hirdetnek meg különböző ügyfeleknek. Amikor Ön elsőként tájékozódik a lehetőségeiről, akkor a legkedvezőbbet mutatják, aztán menet közben az elkezd emelkedni és mire szerződik, addigra már csak átlagos vagy a feletti. Vagyis ezzel a módszerrel akkor jár rosszul, ha átlagos vagy az alatti paraméterekkel rendelkezik csak hitelfelvevőként, mert akkor biztosan az elérhető legkedvezőbbnél rosszabb feltételekkel fog tudni hitelt kapni, vagyis ha a legkedvezőbb törlesztő alapján választott és azt nem kaphatta meg, akkor nem az Ön esetében legjobb megoldást találta meg.
10) lineáris kamatozásnál úgy tud törleszteni, hogy a havi tőke összege azonos, a kamat pedig folyamatosan csökken, ahogy fogy a tartozása. Ritka, de előfordul ez a fajta törlesztési mód is a piacon. Az általánosabb az annuitásos törlesztés, aminél a havi törlesztő állandó, de eleinte főleg kamatot, aztán egyre több tőkét és a végén már szinte csak tőkét kell fizetnie. Láttunk már olyan esetet, hogy a lineáris kamatozás jobb választás volt, mint az annuitásos, de mivel az a sajátossága, hogy már az elején is több benne a tőke, mint a neki megfelelő annuitásosnál, ezért a törlesztő magasabb, aztán valamikor a futamidő során lecsökken az annuitásos alá. Vagyis a lineáris törlesztésnél folyamatosan csökken a törlesztő. Aki egy ilyen terméket egybevet a többi, annuitásossal, az igen nagy hibát követ el, hiszen nem az almát az almával hasonlítja, s emiatt csak azt fogja látni, hogy a lineáris „többe kerül”, azaz magasabb az induló törlesztője!
11) 2012-ben vezették be az Otthonteremtő kamattámogatott hitelt, amire az állam a futamidő első 5 évében kamattámogatást adott. A kamattámogatás miatt az első 5 évi törlesztő észrevehetően alatta marad az utána következő időszak piaci kamatozású szintjének. Milyen hibát követhet el ennél a hitelnél? Ha csak az induló törlesztő részletet nézi, akkor könnyen pórul járhat, hiszen a támogatás utáni időszakban akár jelentősen, 40-50%-al is emelkedhet a törlesztő-részlete. Miért? Mert onnantól piaci kamatozásúvá válik a hitele és ember legyen a talpán, aki előre megmondja 5 évre, hogy milyen kamatszint lesz majd akkor. Hogyan járjon el ilyen esetben helyesen? Meg kell néznie, hogy az egyes termékeknél a bankok mihez kötik a piaci kamatozású időszak kamatát, az a mutató milyen tartományokban mozgott az elmúlt években, ebből meg kell becsülnie, hogy várhatóan milyen tartományban fog majd tudni mozognia az Ön törlesztője is, venni ezen belül a legrosszabb esetet, arra még ráhagyni valamennyit és ha az így kiszámolt magas törlesztő-részlet is még a kifizethető tartományban van, akkor felvenni ezt a típusú hitelt. Óva intjük attól, hogy csak az induló törlesztő-részlet alapján döntsön, abban bízva, hogy igen, igen, tudja, mi várhat majd Önre kamatemelkedés esetén, de csak lesz majd az is valahogy. Egy hosszú távú, jellemzően 1-2 évtizedre szóló pénzügyi kötelezettség vállalás esetén óriási kockázatot vállal azzal, ha csak a jó szerencséjében bízik!

2. valamennyi lényeges paraméter alapján érdemes csak döntenie

A három fő kiválasztási szempont:

1. megvalósíthatóság
2. költségek
3. biztonság

Bármelyiket is figyelmen kívül hagyja a csábító törlesztő részlet kedvéért, könnyen lépre csalhatják. Mert hiába alacsony a törlesztő, ha pont az Ön esetében az a termék valami miatt nem érhető el. Vagy hiába alacsony a törlesztő, ha a benne rejlő mozgási lehetőség olyan nagy, hogy a kezdeti előnye más termékekkel szemben gyorsan elveszhet.

3. semmit nem mond a kockázatokról

A devizahitelesek többnyire a(z) (induló) havi törlesztő részlet nagyságát figyelték és bíztak abban, hogy a frank nem fog elszállni a Ft-al szemben. A bekövetkezett elmozdulás aligha volt előre látható bárki számára is, a mértéke mindenkit meglepett és rámutatott arra, hogy mennyire nagy lehet a kockázat, azaz a többletfizetés kötelezettsége.

Forinthiteleknél ugyan árfolyamkockázatot nem vállal, de a kamatkockázattal mindenképpen számolnia kell! Ha megnézi az MNB honlapján a magyar jegybanki alapkamat alakulását, akkor azt fogja látni az elmúlt 10 év alapján, hogy az 2,1% és 12,5% között mozgott, az átlaga pedig valahol 8% körül található. Amikor tehát e tartomány aljához van közel, akkor érdemes olyan terméket választania, amelyiknél a lehető leghosszabb időre tudja rögzíteni a kamatlábat. Ha a teteje környékén jár, akkor halassza el a hitelfelvételt jobb időkre vagy válasszon olyan terméket, aminek a kamata a lehető legsűrűbben, akár havonta követi a kamatszint változását, mert ebben az esetben élvezni fogja a várhatóan visszaereszkedő kamatszint előnyeit. Vagyis itt is nagyon félrevezető tud lenni, ha csak az induló törlesztő-részletek alapján dönt, hiszen alacsony kamatszint esetén is választhat olyan terméket, amelyiknek a kamatozása havonta vagy negyedévente követi a piaci kamatszint változását. Az ilyen terméknél a kezdeti törlesztő-részletben mutatkozó előny 1-2 kamatperiódus alatt elveszhet a hosszabb távra fixált, de valamivel magasabb kamatozású, s emiatt valamivel magasabb törlesztő-részletű termékkel szemben.