A különbségeket több tényező okozhatja, úgymint
- az eltérő célcsoportok
- az eltérő egyszeri díjak
- az eltérő szerződés-módosítási díjak
- az eltérő szerződéses feltételek
- az eltérő számítási módok (végig fix vagy évente csökkenő)
- az eltérő kamatok, kezelési költségek
- az eltérő tőketörlesztési feltételek (türelmi idős, alacsony hányadról induló)
- az eltérő finanszírozási hányadok stb.
Vegyük őket sorra!
Eltérő célcsoportok
Soha nem fogják neked megmondani és az ügyfél-tájékoztatókból sem fogod tudni kideríteni, de minden bank meghatározza magának, hogy milyen ügyfeleknek és/vagy milyen ingatlanokra ad szívesen, azaz kedvező kondíciókkal hitelt. Így könnyen lehet, hogy az interneten összehasonlítva vagy az ügyfélszolgálatokat felhívogatva úgy érzed, gyorsan megtaláltad a neked való hitelt, csak éppen mikor beviszed a kiszemelt ingatlant, akkor közlik veled, hogy arra egyáltalán nem vagy csak az általad reméltnél jóval kevesebb hitelt tudnak neked adni. Így aztán nem lesz más választásod, ha ragaszkodsz a kiválasztott ingatlanhoz, minthogy elballagsz azokhoz a bankokhoz is, akiket simán kiszórtál a keresgélés során, mondván, hogy drágák. Mivel soha nincsen meghirdetve nyilvánosan, hogy melyik bank kiket/miket is lát szívesen, ezért a tapasztalat e téren felbecsülhetetlen értékű, amit csak azok birtokolnak, akik nap mint nap ezzel foglalkoznak.
Eltérő egyszeri díjak
Ha másban nem, akkor abban feltétlenül megmutatkozik ma már a bankok közötti verseny, hogy akcióik során jellemzően az egyszeri díjelemek valamelyikéből adnak kedvezményt. Melyek lehetnek ezek? Értékbecslői díj, hitelfolyósítási díj, hitelbírálati díj, közjegyzői díj stb. neveken találkozhatsz egyszeri díjakkal. A lényeg: a bank alapvetően abban érdekelt, hogy hosszú távon megbízható ügyfeleknek hitelezzen, ezért hajlandó a könnyebben összehasonlítható egyszeri díjakból engedni. Ha „igazi” akcióról van szó, akkor ezt nem érvényesíti utána a havi költségekben (mondjuk magasabb kezelési költség formájában), ámde könnyen megeshet, hogy az akciós egyszeri díjak mellé egy picivel magasabb, alig néhány tizedszázaléknyival magasabb kamat társul és máris többszörösen visszajön az elengedett összeg! Ezért önmagában egy ilyen manőver is magyarázhatja, hogy miért magasabb az egyik bank „akciós” ajánlatában szereplő havi törlesztő-részlet, mint a másik nem akciós ajánlatában. Vagyis önmagában a törlesztő részletek összehasonlítása, ami nagyon egyszerű, igencsak félrevezető lehet az adott ajánlat értékelésekor. NB még az is lehet, hogy érdemes a kicsit magasabbat választani, mert máshol az megtérül!
Eltérő szerződés-módosítási díjak
Találsz egy ajánlatot, amiben szinte minden egyszeri költséget átvállal a bank és a törlesztő-részlete sem rémisztő, mégis gyanús a dolog…Nem minden arany, ami fénylik…Hát igen, 4% az előtörlesztés költsége, miközben a többieknél 0-2%. Legyintesz, majd akkor foglalkozom ezzel, ha eljutok oda, most ez nem fontos, gondolod. Pedig az! Nem valószínű, hogy a huszonévesen vett első garzonodban fogod leélni az életed, ezért te magad fogsz a futamidő alatt szerződés-módosítást kezdeményezni, amikor szépen megfizettetik veled a korábbi kedvezmények árát. Akkor pedig már hiába fogod szívni a fogad a többszázezres előtörlesztési díj miatt, nem lesz kecmec, be kell majd azt is fizetned! Még egy ok tehát arra, hogy ne szédülj meg a legalacsonyabb törlesztő-részlettől!!
Eltérő szerződéses feltételek
Nos itt is elég jelentős különbségek lehetnek. Konkrét példával: az egyik bank simán veri a mezőnyt a törlesztő-részletek összehasonlításakor, nem túl magasak az egyszeri díjai sem, a szerződés-módosítási költségek is elfogadhatóak, hogyan lehet ez? Úgy, hogy az adott esetben ő előírja legalább egy életbiztosítás kötését is a bankcsoporthoz tartozó biztosítónál, a többiek meg nem mind. Így azonban már a törlesztő-részlete mellé mindjárt hozzájön havi 12.000-15.000 Ft életbiztosítási díj és máris nem olyan szép a menyasszony, mint volt elsőre! Másik gyakori eset, hogy nem ugyanaz a kamatciklus, vagyis az az időszak, amin belül a bank egyoldalúan nem változtathatja meg a kamatot. Ha nagyon ingadozó a gazdaság állapota, akkor a kamatszint is az lesz, ez esetben minél hosszabb a kamatciklus, annál tovább lesz kiszámítható neked a havi költséged a ciklus idejére, de ennek árát biztosan meg kell fizetned valahol. Ha meg rövidebb időre „veszed meg” magadnak a nyugalmat, akkor könnyen lehet, hogy a kezdetben alacsony törlesztő-részletek az első ciklus végével hirtelen nagyon emelkednek, de akkor már késő lesz, azokat kell fizetned. Természetesen vannak még egyéb turpisságok is, érdemes hát minden feltételt gondosan végigtanulmányozni és kiszámolni. Persze ha nem akarsz ezzel bajlódni, akkor ott van neked az okoshitel.hu csapata és segít neked ebben.
Eltérő számítási módok (végig fix vagy évente csökkenő)
Az egyik beugratós eset az, amikor a kezelési költséget nem tartalmazzák a havi törlesztő-részletek, hanem azt egyben kell leróni, évfordulókor. Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ennek a banknak a havi törlesztő-részlete feltűnően alacsonyabb lesz, mint a többieké, ellenben év végén küld egy többszázezres külön számlát a karácsonyfa alá…Figyelem! Még így is lehet, hogy összességében jó a konstrukció a többiekkel való összevetésben, csak éppen gusztus dolga, kinek hiányzik egy ilyen ajándék a fa alá…
A másik játék, hogy évente vagy havonta változik-e a kezelési költség összege? Hosszú távon ugyanis egyáltalán nem mindegy ez, minél nagyobb a hitelösszeg, annál inkább! Normális esetben ugyanis az történik, hogy veszik az év elején fennálló tőketartozásod és annak az éves kezelési költségszázalékát (pl. 2%) kiszámolva elosztják azt 12 hónapra és minden hónapban azt fizeted. A másik eset, hogy havonta változtatnak, ez esetben a törlesztő-részlet is változhat hónapról hónapra vagy pedig azon belül a tőketörlesztés aránya, hogy az összeg ne ingadozzon.
Általában ún. annuitásos módszerrel számítják ki a törlesztő-részleted, ami annyit jelent, hogy ha nem változik a kamat és devizahitel esetén a devizaárfolyam, akkor ugyanazt a havi összeget kell lerónod minden hónapban a teljes futamidő alatt. Természetesen a valóság az más, hiszen devizahitelnél a törlesztő-részlet összege az adott devizanemben van megállapítva, s ezt az összeget szorozza a bank minden hónapban az aktuális Ft-kurzussal. Ehhez jönnek aztán a kamatciklusok végi kamatváltoztatások és évfordulónként az egyre alacsonyabb tőketartozásból számolt, évente csökkenő mértékű kezelési költségek. De még abban az esetben is lehetne különbség a havi törlesztő-részletben, ha nem változna a kamatszint, sem az árfolyam és a kezelési költséget is minden bank ugyanúgy számolná. Elvileg ugyanis úgy is lehet kalkulálni, hogy a kezelési költség csökkenéséből fakadó törlesztő-részlet csökkenést nem érvényesíti a bank, hanem a csökkenés összegével megegyező mértékben megemeli a törlesztő-részleten belül a tőketörlesztés arányát. Ez nem jellemző ugyan a gyakorlatban, de okozója lehet minden más feltétel egyezősége esetén is a törlesztő-részletek és/vagy teljes hiteldíjak különbözőségének.
Eltérő kamatok, kezelési költségek
Ugyan magától értetődőnek tűnik, hogy a magasabb kamat és vagy a magasabb kezelési költség rosszabb konstrukciót takar, de azért nem olyan egyértelmű e téren sem a helyzet. Egyrészt nehéz az összehasonlítás, mert az ügyfél-tájékoztatókban többnyire benne áll a varázsmondat, miszerint „a fenti ajánlat nem minősül nyilvános ajánlatnak, részletekért érdeklődjön itt is itt…”, aztán amikor érdeklődsz, akkor kiderül, hogy a THM vagy kamatszint az egy tartományban van meghatározva, pl. 4,27%-6,43%, aztán találd ki, hogy a tied mennyi is lesz pontosan! Így persze elég nehéz lesz összehasonlítanod a különböző banki ajánlatokat! Másrészt ott van az is, hogy hiába a vonzó kamatszint és kezelési költség, azok mellé borsos egyszeri díjak kapcsolódnak vagy a szerződés feltételeiben vannak elrejtve a keserves pirulák…
Eltérő tőketörlesztési feltételek (türelmi idős, alacsony hányadról induló)
Látszólag érdektelen, hogy a fizetett törlesztő-részletben mekkora a tőketörlesztés aránya és az hogyan változik az idő előrehaladtával. Egészen addig tulajdonképpen ez igaz is, amíg nem kell módosítani a szerződésen (pl. elköltözés miatt). Akkor jöhet a meglepetés! Előfordulhat, hogy már évek óta vonták tőled a törlesztő-részleteket, aztán ilyenkor közlik, hogy a tartozásod ennek ellenére szinte nem is csökkent, egészen szélsőséges esetben (időközben bekövetkezett árfolyamromlás miatt devizahitelnél) még nőtt is! Mi lehet ennek a magyarázata? Egyszerű: először mindig a banki költségeket fizeted meg és csak utána kezd el apadni a tőketartozásod. Ez az oka annak, hogy minél hosszabb futamidejű a hiteled, annál alacsonyabb az elején a tőketörlesztés aránya a teljes törlesztő-részleten belül. Könnyen megeshet emiatt, hogy az elején minden befizetett 10 forintodból kettő megy csak a tartozásod csökkentésére és nyolc a banki költségekre (kamat, kezelési költség). Így amikor néhány év elteltével visszafizetnéd vagy továbbvinnéd más ingatlanra a hiteled, kiderül, hogy még mindig csaknem annyival tartozol, mint amennyivel az elején tartoztál! Ezért lényeges az, hogy melyik bank hogyan állapítja meg a tőketörlesztés arányát, jobb ezért akár egy kicsit magasabb törlesztő-részletet is vállalni, hogy a kezdeti időszak befizetései a banki költségek megfizetésén túl az igazi célod, tartozásod kellően gyors csökkenését is szolgálják.
Eltérő finanszírozási hányadok
Megint egy olyan lényeges szempont, amihez édeskevés a törlesztő-részletek vagy a kamatok egyszerű összehasonlítása. Hiába a szuper feltételek, ha nem kapod meg a kívánt összeget, nem igaz? Ezért eleve azokat az ajánlatokat érdemes csak összevetni törlesztő-részletek vagy kamatok alapján, amelyeknél elérhető lesz a hitel kívánt összege. Melyek ezek? Honnan lehet tudni, hogy a kiszemelt ingatlanra melyik bank mennyit fog adni nekem?Változó nagyon a gyakorlat e téren, amelynek az a lényege, hogy az ingatlan piaci vagy forgalmi értékéből, amit értékbecslés alapján állapítanak meg (majdnem mindegy tehát, hogy mit írtatok az adásvételi szerződésbe) kiindulva meghatározzák az ún. hitelbiztosítéki értéket. A hitelbiztosítéki vagy menekülési érték az az érték, amelyen a bank becslése szerint bármikor gyorsan eladható az ingatlan. Ez jellemzően 20%-30%-al alacsonyabb, mint az aktuális forgalmi érték. A tényleges finanszírozási hányad pedig a hitelbiztosítéki érték %-ában van meghatározva. Konkrét példával élve veszel 15 millió Ft-ért egy használt lakást, amit az értékbecslő 14-re értékel (ha jól vetted, akkor az általa megállapított becsérték egészen közel eshet a tényleges vételárhoz, olyan azonban ritkán van, hogy még magasabb is annál. Ha mégis, akkor gratulálhatsz magadnak, jó vásárt csináltál!) Az értékbecslésben szereplő 14 milliós becsértéket a bank lecsökkenti mondjuk 20%-al, 11,2 millióra. Ez lesz a hitelbiztosítéki értéke a lakásodnak a hitelügyletben. Meghatározott feltételek teljesülése esetén ennek a hitelbiztosítéki értéknek adja meg a bank a 60%-80%-át, tegyük fel a konkrét példában, hogy 75%-át fogja megadni. Vagyis a 11,2 millió Ft 75%-a, azaz 8,4 millió Ft-ot lesz hajlandó állni a bank . A tényleges finanszírozási hányad ez esetben tehát 8,4/15=56% lesz. Ha volt 6,6 millió Ft-od zsebben és így tervezted az ügyletet, akkor elérted a célt, megkaptad a kívánt hitelösszeget. Ha nem, akkor gondban vagy. Hogy elkerüld az ilyen kellemetlen helyzetet, jó lenne tudni, hogy ki (az értékbecslő és a bank) hogyan fog számolni. Mivel minden ingatlan más és más, ezért előre lehetetlen megmondani, hogy ki mennyit fog pontosan kihozni, de minél nagyobb a gyakorlatod az ilyen ügyletek lebonyolításában, annál jobb közelítéssel tudod meghatározni ezeket a lényeges sarokszámokat. Ne ess kétségbe akkor sem, ha nincsen ilyen gyakorlatod, az okoshitelnek van, azért alakult, hogy segítsen neked ebben.